Wie man Immobilienmakler wird

Immobilienmakler zu werden ist einer der wenigen Berufe, die man ohne Hochschulabschluss, jahrelange Ausbildung und ohne einen Chef, der einem die Karrierechancen begrenzt, beginnen kann. Allerdings ist es deutlich schwieriger, damit wirklich gutes Geld zu verdienen, als in den Werbeflyern behauptet wird. Hier die ehrliche Wahrheit.

Wie man Immobilienmakler wird, ist eine einfache Frage mit einer verblüffend einfachen Antwort: Man absolviert einen staatlich anerkannten Kurs, besteht eine Prüfung, findet einen Makler und schon hat man die Lizenz. Die meisten schaffen das in zwei bis vier Monaten für ein paar Hundert Dollar – ein Hochschulabschluss ist nicht erforderlich.

Was die Flyer verschweigen, ist, was nach Erhalt der Lizenz passiert. Dieser Leitfaden liefert Ihnen beide Seiten ehrlich: die genauen Schritte zur Lizenzerlangung und die realen Zahlen zu Einkommen, Zeitrahmen und den Faktoren, die die erfolgreichen Agenten von den etwa drei Vierteln unterscheiden, die das erste Jahr nicht überstehen.

Was es tatsächlich braucht, um Agent zu werden

Kein Hochschulabschluss, keine Vorkenntnisse – in den meisten Bundesstaaten ist nicht einmal Wohnsitz oder Staatsbürgerschaft erforderlich, eine Arbeitserlaubnis genügt. Diese niedrigen Einstiegshürden sind genau der Grund, warum die Immobilienbranche so viele Quereinsteiger anzieht und warum der Wettbewerb nie wirklich nachlässt. Was eine Lizenz von einer Karriere unterscheidet, wird im Folgenden erläutert.

Der Lizenzierungsprozess, Schritt für Schritt

Die genauen Öffnungszeiten und Gebühren variieren je nach Bundesstaat, aber der Weg ist fast überall identisch.

1. Informieren Sie sich über die grundlegenden Anforderungen Ihres Bundeslandes. In der Regel gelten folgende Bedingungen: Mindestalter 18 Jahre, ein Schulabschluss (oder eine gleichwertige Qualifikation) und eine gültige Sozialversicherungsnummer oder Arbeitserlaubnis.
2. Absolvieren Sie Ihren Vorbereitungskurs für die Lizenzprüfung. Dieser staatlich anerkannte Kurs wird online, im Präsenzunterricht oder per Livestream angeboten. Die erforderliche Stundenzahl variiert von etwa 40 Stunden in Massachusetts bis zu 180 Stunden in Texas. Informieren Sie sich daher über die genaue Stundenzahl in Ihrem Bundesstaat.
3. Bestehen Sie die Hintergrundprüfung und die Fingerabdrucknahme. In den meisten Bundesstaaten ist dies vor oder gleichzeitig mit Ihrer Bewerbung erforderlich.
4. Reichen Sie Ihre Bewerbung ein. bitte Ihr Kurszertifikat, die polizeiliche Führungszeugnisbescheinigung und die staatliche Gebühr bei. Die Bearbeitung dauert in der Regel ein bis zwei Wochen.
5. Bestehen Sie die staatliche Zulassungsprüfung. Diese ist in der Regel in einen bundesweiten und einen landesrechtlichen Teil unterteilt, für die jeweils etwa 70 bis 75 % der Punkte zum Bestehen erforderlich sind. Die Prüfung wird von einem Testzentrum wie Pearson VUE oder PSI durchgeführt.
6. Suchen Sie sich einen Makler, der Sie unterstützt. Als neuer Makler dürfen Sie nicht selbstständig tätig sein. In jedem Bundesstaat ist es vorgeschrieben, dass Sie Ihre Lizenz bei einem zugelassenen Makler registrieren lassen müssen, bevor Sie arbeiten dürfen.
7. Absolvieren Sie alle erforderlichen Weiterbildungen nach Erhalt Ihrer Lizenz. Viele Bundesstaaten verlangen zusätzliche Stunden (üblicherweise 30 bis 90) innerhalb der ersten ein bis zwei Jahre nach Erhalt der Lizenz, zusätzlich zum Vorbereitungskurs.

Eine vollständige Aufschlüsselung nach Bundesstaaten und Informationen darüber, wo Sie die für Sie geltenden lokalen Anforderungen finden, finden Sie unter „ Wie Sie Ihre Immobilienmaklerlizenz erhalten“.

Wie viel es kostet

Planen Sie mehr als nur die Golfstrecke ein. Hier sehen Sie eine repräsentative Preisspanne aus verschiedenen Bundesstaaten, um zu verdeutlichen, wie stark die Kosten variieren.

Unabhängig vom Bundesstaat gliedert sich der Gesamtbetrag üblicherweise in vier Bereiche: den Vorbereitungskurs für die Lizenzierung (der wichtigste Faktor, den Sie beeinflussen können), die Hintergrundprüfung und die Abnahme der Fingerabdrücke, die Prüfungsgebühr (üblicherweise 40 bis 100 US-Dollar pro Versuch) und die staatliche Antragsgebühr.

Planen Sie außerdem Ihr Budget für das erste Geschäftsjahr ein: Maklergebühren, Mitgliedsbeiträge für die MLS und den Verband, Berufshaftpflichtversicherung und grundlegende Marketingmaßnahmen. Viele neue Makler unterschätzen diesen zweiten Kostenpunkt, nicht die Lizenzkosten selbst.

Wie lange dauert es

Die meisten erlangen ihre Lizenz innerhalb von zwei bis vier Monaten, bei einem Vollzeitstudium geht es schneller, neben dem Beruf dauert es länger. Der Kurs selbst nimmt in der Regel den größten Zeitaufwand in Anspruch; die Anmeldung und die Prüfungsplanung benötigen zusammen üblicherweise weitere zwei bis vier Wochen.

Auswahl Ihres ersten Brokers

Diese Entscheidung prägt Ihre ersten zwei Jahre wie kaum etwas anderes. Sie haben die Wahl zwischen zwei Optionen: einem Broker mit fundierten Schulungen und Mentoring, aber einer geringeren Provisionsbeteiligung, oder einem Broker mit 100 % Provision, der wenig Unterstützung bietet, dafür aber Ihr gesamtes Kapital sichert.

Neue Agenten schneiden in der Regel besser ab, wenn sie von Anfang an auf echtes Mentoring setzen, selbst bei einer schlechteren Aufteilung, denn das Wissen, das ihnen fehlt, ist teurer als der Prozentsatz, auf den sie verzichten.

Stellen Sie jedem Maklerbüro, mit dem Sie sprechen, dieselben Fragen: Welche Schulungen erhalten neue Makler tatsächlich? Gibt es einen echten Mentor oder nur ein Handbuch? Wie sieht die Provisionsaufteilung im Laufe der Zeit aus? Und welche Gebühren (Schreibtischgebühren, Technikgebühren, Franchisegebühren) fallen an, bevor Sie auch nur einen Cent sehen? Lassen Sie sich die Aufteilung und die Gebühren schriftlich geben.

Makler vs. Broker vs. Immobilienmakler

Diese drei Begriffe werden oft synonym verwendet, was aber nicht korrekt ist. Ein Immobilienmakler besitzt eine staatliche Maklerlizenz und muss unter der Aufsicht eines Maklers arbeiten. Ein Makler hat zusätzliche Ausbildungs- und Berufserfahrungsvoraussetzungen erfüllt und kann selbstständig arbeiten oder andere Makler beaufsichtigen.

Ein Realtor ist einfach ein Makler oder Vermittler, der der National Association of Realtors beigetreten ist und deren Ethikkodex akzeptiert hat; es handelt sich um eine Mitgliedschaft, nicht um eine Lizenzstufe.

Detaillierte Aufschlüsselung der Unterschiede in Lizenzierung und Karriereweg zwischen Immobilienmakler und -vermittler.

Wie Agenten tatsächlich bezahlt werden

Makler verdienen Provision, kein Gehalt. Genau deshalb sind die Einkommen so ungleich verteilt. Die Provision ist verhandelbar und wird zwischen dem Makler und seinem Kunden festgelegt, nicht durch ein Gesetz oder einen Verband. Seit der Branchenvereinbarung von 2024 verhandeln Käufermakler ihre Gebühr in einem schriftlichen Vertrag, bevor sie Häuser besichtigen, anstatt sie im MLS (Multiple Listing Service) veröffentlicht zu sehen.

Die Gesamtprovision lag in den letzten Jahren üblicherweise bei etwa 5,5 % und wurde zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Diese Provision wird dann wiederum zwischen dem Makler und seinem Maklerbüro aufgeteilt, wobei die Aufteilung bei neuen Maklern zwischen 50/50 und bei etablierten Top-Maklern zwischen 90/10 oder mehr liegt. Die vollständigen Mechanismen der Maklerprovision.

Wie viel Makler wirklich verdienen

Hier kommt der Teil, den die meisten Kursanbieter auslassen. Laut dem aktuellsten Mitgliederprofil der National Association of Realtors verdiente der durchschnittliche Immobilienmakler etwa 59.200 US-Dollar an Bruttoprovisionen, sein Nettoeinkommen nach Abzug der Kosten war jedoch deutlich niedriger.

Hinter dieser Zahl verbirgt sich eine brutale Anfangskurve: Agenten mit zwei Jahren Erfahrung oder weniger berichteten von einem mittleren Bruttoeinkommen von nur 8.100 US-Dollar, und etwa 62 % der neuen Agenten verdienten in ihrem ersten Jahr weniger als 10.000 US-Dollar.

Hier zählt nur eines: abgeschlossene Transaktionen, nicht Betriebszugehörigkeit oder die Qualität Ihrer Visitenkarten. Genau deshalb verlässt laut einer viel zitierten Branchenzahl etwa drei von vier neuen Agenten das Unternehmen innerhalb des ersten Jahres.

Die Agenten, die nicht Teil dieser Statistik werden, haben fast immer eines gemeinsam: ein klar definiertes System zur Kundengewinnung und -nachverfolgung, das vom ersten Tag an funktioniert, und nicht den Plan, „auf Empfehlungen zu warten“

Die vollständige Einkommensaufschlüsselung nach Bundesstaat und Fachgebiet finden Sie unter Wie viel verdienen Immobilienmakler?

Ihre ersten 90 Tage als Immobilienmakler

Dies ist das Zeitfenster, das darüber entscheidet, ob du nur eine Statistik wirst oder eine Karriere machst. Nutze es, um die Voraussetzungen zu schaffen, anstatt darauf zu warten, dass sie sich von selbst schaffen.

1. Erstellen Sie Ihre Datenbank, bevor Sie sie benötigen. Jeder, den Sie kennen, ist ein potenzieller Kunde oder eine Empfehlung. Integrieren Sie diese Personen vom ersten Tag an in ein einfaches System.
2. Sichern Sie sich umgehend ein CRM-System. Die meisten neuen Vertriebsmitarbeiter verlieren ihre ersten Leads, weil sie nicht an die Nachverfolgung erinnert wurden. Vermeiden Sie teure Lektionen in diesem Bereich.
3. Wählen Sie zwei Leadquellen und legen Sie sich darauf fest. Ihr bestehendes Netzwerk plus ein weiterer Kanal (z. B. Content, Social Media oder Outbound-Akquise) sollte mindestens sechs Monate lang konsequent genutzt werden, bevor Sie eine Bewertung vornehmen.
4. Begleiten Sie einen Makler oder arbeiten Sie mit ihm zusammen. Nichts ersetzt die Beobachtung einer realen Transaktion, sofern Ihr Maklerbüro dies zulässt.
5. Erfassen Sie Ihre Zahlen wöchentlich. Kontakte geknüpft, Termine vereinbart, Angebote erstellt. Was in den ersten 90 Tagen gemessen wird, wird zur Gewohnheit, die Sie auch nach dem ersten Jahr begleitet.

Die vollständige Anleitung zum Aufbau kontinuierlicher Leads und zur Nachverfolgung nach Erhalt Ihrer Lizenz finden Sie in Ihrem Buch „ So wachsen Sie Ihr Immobiliengeschäft“.

Werkzeuge, die die Lernkurve verkürzen

Einige Tools leisten für einen neuen Makler mehr als noch so viel Einsatz. Ein CRM-System, um jeden Lead zu erfassen, ein Terminplanungs- und E-Signatur-Tool für einen professionellen Auftritt vom ersten Tag an und zunehmend KI, die Sie bei der Erstellung von Exposés, Follow-up-Nachrichten und Social-Media-Inhalten unterstützt – ganz ohne Marketingteam. Entdecken Sie die komplette Starter-Ausstattung in den besten Immobilien-Software-Tools und erfahren Sie, wie neue Makler KI speziell für die Immobilienbranche nutzen .

Häufige Fehler, die neue Agenten machen

• Die Wahl eines Brokers allein anhand der Provisionsaufteilung ist nicht immer optimal. Eine günstige Aufteilung ohne jegliche Schulung bringt oft weniger ein als eine ungünstigere Aufteilung mit professioneller Betreuung.
• Ich warte darauf, dass das Telefon klingelt. Lizenzen generieren keine Leads. Systeme schon.
• Im ersten Jahr zu wenig budgetieren. Die Lizenz ist der günstigste Teil. MLS-Gebühren, Versicherung und Marketingkosten summieren sich schnell.
• Das Überspringen eines CRM-Systems. Der häufigste Grund dafür, dass erste Leads stillschweigend verschwinden.
• Aufgeben nach vier oder fünf Monaten. Der Durchbruch in diesem Geschäft kommt normalerweise erst nach sechs bis zwölf Monaten. Die meisten, die scheitern, geben kurz vor dem Wendepunkt auf.
• Keine Nische. Der Versuch, von Anfang an alles für jeden zu sein, macht Ihr Marketing unvergesslich.
• Die Zahlen ignorieren. Agenten, die Kontakte, Termine und Konversionen erfassen, erkennen Probleme frühzeitig. Agenten, die dies nicht tun, erfahren erst dann von den Gründen für die schleppenden Geschäfte, wenn diese bereits eingebrochen sind.

Häufig gestellte Fragen

Lizenz erwerben, dann an die Arbeit!

Der Einstieg als Immobilienmakler ist tatsächlich einer der einfachsten Wege zu einem neuen Beruf: kein Studium, ein paar Monate, ein paar hundert Euro. Doch mit einem Zertifikat allein verdient man damit schon ein gutes Einkommen.

Betrachten Sie die Lizenz als Eintrittskarte, nicht als Ziellinie; bauen Sie Ihre Systeme in den ersten 90 Tagen auf, und die oben genannten ehrlichen Zahlen werden zu Ihrer Untergrenze, nicht zu Ihrer Obergrenze.

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Die Ausbildung dient ausschließlich der Weiterbildung und bietet keine Garantie für Einkommen oder berufliche Erfolge. Lizenzanforderungen, Kosten und durchschnittliche Verdienstmöglichkeiten variieren je nach Bundesland und können sich im Laufe der Zeit ändern. Die genannten Zahlen basieren auf nationalen Branchendaten und stellen Durchschnittswerte dar, keine Garantien. Individuelle Ergebnisse hängen stark vom Markt, dem eigenen Einsatz und den jeweiligen Geschäftssystemen ab. Bitte informieren Sie sich vor der Anmeldung zu einem Kurs bei der zuständigen Immobilienkammer Ihres Bundeslandes über die aktuellen Anforderungen.