Cómo financiar bienes raíces

Aprender a financiar una compraventa de bienes raíces es la clave para concretar una buena inversión. Domina los diferentes tipos de préstamos, las cifras que les importan a los prestamistas y algunas opciones creativas, y podrás comprar una propiedad incluso sin tener una gran cantidad de dinero ahorrada en el banco.

Saber cómo financiar una propiedad inmobiliaria es lo que distingue a quienes hablan de comprar un inmueble de quienes realmente lo poseen. La mayoría de las propiedades se compran con dinero prestado, y quien entiende las opciones paga menos, califica para más préstamos y cierra tratos que otros no pueden.

No necesitas ser rico. Necesitas saber qué préstamo se ajusta a tu situación, qué evalúan realmente los prestamistas y cómo reunir el dinero antes de empezar a buscar. Esta guía lo abarca todo, desde tu primera hipoteca hasta préstamos para inversores y las alternativas creativas cuando el banco te dice que no.

Cómo funciona realmente la financiación inmobiliaria

En realidad, todo prestamista se hace dos preguntas: ¿Puede usted pagar este préstamo? Y si no puede, ¿vale la propiedad lo suficiente como para cubrirlo? Todo lo que revisan (su historial crediticio, sus ingresos, su pago inicial, la tasación) se reduce a esas dos preguntas. Una vez que vea la financiación desde esa perspectiva, todo el proceso deja de parecer un laberinto.

Conozca primero sus números

Antes de consultar cualquier anuncio, conozca los cuatro números que determinan sus opciones y su precio.

• Historial crediticio. El factor más importante para influir en tu tasa de interés. Un buen historial crediticio puede ahorrarte miles de dólares al año en el mismo préstamo. Si el tuyo necesita mejorar, mejóralo antes de solicitarlo. Consulta cómo comprar una casa con mal crédito.
• Índice de endeudamiento (IE). Se calcula dividiendo el pago mensual de tus deudas entre tus ingresos mensuales. Los prestamistas lo utilizan para evaluar tu capacidad de pago. Cuanto menor sea el índice, mejor.
• Pago inicial. La cantidad de dinero que aportas. Determina el tipo de préstamo, la tasa de interés y si debes pagar un seguro hipotecario.
• Reservas. Efectivo restante tras el cierre. Los prestamistas quieren ver un colchón financiero, y usted también debería quererlo.

Las principales formas de financiar bienes raíces

Aquí tienes los tipos de préstamos que realmente utilizarás y cuándo te conviene cada uno.

Préstamos convencionales

La hipoteca estándar de bancos y cooperativas de crédito. Un buen historial crediticio permite obtener las mejores tasas. Los pagos iniciales son bajos para una vivienda principal y aumentan para propiedades de inversión. Compárelo con una opción de pago inicial bajo en un préstamo convencional frente a un préstamo FHA.

Préstamos para propietarios con bajo pago inicial

Los préstamos respaldados por el gobierno, como el préstamo FHA en EE. UU., permiten a quienes compran una vivienda por primera vez dar un pago inicial de tan solo el 3,5 %. De esta manera, se puede comprar un pequeño edificio de varias unidades, vivir en una y alquilar las demás. Es la forma más económica de acceder a la propiedad para la mayoría de las personas.

préstamos para propiedades de inversión

La compra de una propiedad destinada exclusivamente al alquiler suele requerir un pago inicial del 15% al ​​25% y precios ligeramente superiores a los de un préstamo para vivienda principal. Información detallada sobre cómo obtener una hipoteca para una propiedad de inversión.

Préstamos DSCR

Estos préstamos se basan en los ingresos por alquiler de la propiedad, en lugar de en sus ingresos personales, por lo que los inversores autónomos y las personas que superan los límites de crédito habituales pueden seguir comprando. Las tasas son un poco más altas que las convencionales. Consulte la explicación de los préstamos DSCR.

Capital inmobiliario y líneas de crédito con garantía hipotecaria

Si ya posee una propiedad, puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria para financiar un pago inicial o una renovación. Es una opción poderosa, pero está poniendo en riesgo su vivienda actual, así que úsela con precaución. Vea qué es una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y cómo usarla para invertir.

Préstamos de alto riesgo y préstamos puente

Préstamos a corto plazo y de alto costo de prestamistas privados, diseñados para la rapidez. Los inversores inmobiliarios los utilizan para comprar y renovar rápidamente, y luego refinanciar o vender. Más detalles en préstamos de capital privado.

¿Cuánto puedes pagar?

La capacidad de pago no se refiere al monto máximo de préstamo que un prestamista aprobará, sino a la cuota que puedas afrontar cómodamente, con margen para cubrir tus gastos a largo plazo. Los prestamistas consideran tu relación deuda-ingresos para limitar el préstamo; tú debes considerar tu presupuesto real para establecer un límite inferior.

Suma el costo mensual total, no solo el capital y los intereses: impuestos, seguro, seguro hipotecario (si lo hubiera) y mantenimiento. Luego, asegúrate de que te quede margen para ahorros e imprevistos. Calcula tú mismo cuánto puedes pagar por una casa antes de que el prestamista haga los suyos.

Obtener la preaprobación

La preaprobación es una estimación por escrito del prestamista sobre la cantidad que puedes pedir prestada, basada en un análisis real de tus finanzas. Tiene dos funciones: te indica tu presupuesto real y les demuestra a los vendedores que eres un comprador serio, lo cual es importante cuando compiten las ofertas.

1. Reúna sus documentos. Comprobante de ingresos, extractos bancarios, declaraciones de impuestos e identificación. Téngalos listos antes de comenzar.
2. Revisa tu historial crediticio. Conoce tu puntaje y soluciona primero los problemas más urgentes.
3. Compara varias entidades financieras. Las tasas de interés y las comisiones varían mucho. Comparar varias opciones puede ahorrarte bastante dinero al solicitar el préstamo.
4. Obtén la carta de preaprobación. Luego, compra dentro de ese rango de precios, no por encima.

Analicemos en detalle cómo obtener la preaprobación para un préstamo hipotecarioy comparemos los proveedores para encontrar los mejores prestamistas hipotecarios para quienes compran una vivienda por primera vez.

Financiamiento de una propiedad de inversión

La financiación para inversores funciona de forma diferente a la compra de una vivienda para vivir en ella. Suele requerir un pago inicial mayor, generalmente entre el 15 % y el 25 %, y un tipo de interés ligeramente superior. La ventaja es que los ingresos de la propiedad pueden facilitar la calificación, sobre todo con los préstamos DSCR que se basan en el alquiler en lugar del salario. Esto es lo que permite a los inversores superar el punto en el que los préstamos basados ​​en el salario se estancan.

Si planeas tener propiedades en alquiler, combina esto con la inversión en propiedades de alquiler para que tu financiación y tu estrategia estén alineadas.

Opciones de financiación creativas

Cuando el banco no es la solución, estas sí lo son.

• Financiación del vendedor. El vendedor actúa como banco y usted le paga a plazos. Útil cuando no puede obtener un préstamo tradicional o desea condiciones flexibles. Consulte la sección de financiación del vendedor.
• Inversión inmobiliaria. Compra un pequeño edificio de varias unidades, vive en una de ellas y deja que los inquilinos cubran la hipoteca mientras tú utilizas un préstamo hipotecario con un bajo pago inicial para vivienda principal.
• Sociedades. Una persona aporta el capital, otra el negocio o el trabajo. Repartan las ganancias. Simplemente pongan los términos por escrito.
• Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Convierta el capital acumulado en una propiedad que ya posee en el pago inicial para la siguiente.

Explicación del refinanciamiento

Refinanciar implica reemplazar tu préstamo actual por uno nuevo, generalmente para bajar la tasa de interés, reducir la cuota mensual o obtener liquidez. Es conveniente cuando las nuevas condiciones te ahorran más que los gastos de cierre durante el tiempo que planeas conservar la propiedad. También es así como la estrategia BRRRR recicla el capital: comprar, renovar, alquilar y luego refinanciar para recuperar tu inversión.

Aprende cuándo te conviene refinanciar tu hipoteca para reducir los pagos.

Financiación desde el extranjero

Si vives en el extranjero y quieres comprar una propiedad en tu país de origen, tienes opciones. Los bancos de varios países ofrecen hipotecas para la diáspora, diseñadas para ciudadanos residentes en el extranjero. Estas hipotecas suelen requerir una cuenta bancaria en la diáspora o en el domicilio, comprobante de ingresos en el extranjero y documentación más sólida que la de un préstamo local.

Los planes de pago de los promotores inmobiliarios son una alternativa común que distribuye el coste a lo largo de la construcción. Consulta la hipoteca para la diáspora y la guía completa sobre inversión inmobiliaria para la diáspora.

Herramientas y prestamistas

Un poco de ayuda para encontrar la financiación adecuada puede marcar una gran diferencia.

• Compara prestamistas y tasas. Un mercado como el de tasas hipotecarias te permite obtener varias cotizaciones a la vez en lugar de llamar a los bancos uno por uno. Consulta la lista de los mejores prestamistas hipotecarios para compradores primerizos.
• Controla y mejora tu historial crediticio. Una herramienta como esta te ayuda a aumentar la puntuación que determina tu tasa de interés.
• Crea tu entidad de inversión. Si compras propiedades de alquiler a través de una LLC, Doola se encarga de la constitución sin complicaciones.

Errores comunes en la financiación (y cómo evitarlos)

• Busque casa antes de financiar su compra. Obtenga la preaprobación primero para saber su presupuesto real y poder actuar con rapidez.
• Ignorar tu historial crediticio puede costarte miles de dólares. Mejóralo antes de solicitar un préstamo.
• No se trata de comparar prestamistas. Las tasas y comisiones varían mucho. Una semana más de búsqueda puede ahorrarle años de pagos excesivos.
• Aprovecha al máximo tu aprobación. El préstamo más grande que puedes obtener rara vez es el que deberías tomar. Deja margen de maniobra.
• Sin tener en cuenta los gastos de cierre ni los puntos. La tasa no representa el costo total. Lea la hoja de tarifas completa.
• Elegir el tipo de préstamo incorrecto. Un préstamo para inversionistas para una vivienda en la que vivirás, o viceversa, te cuesta dinero. Adapta el préstamo a su uso.
• Sin reservas. Invertir hasta el último dólar en el depósito te deja expuesto el primer mes si algo se rompe.

Preguntas frecuentes

Prepara el dinero y luego ve a cerrar el trato

Aprender a financiar una propiedad es fundamental para lograr todo lo demás. Conoce tus finanzas, elige el préstamo que mejor se adapte a tus necesidades, obtén la preaprobación antes de empezar a buscar casa y guarda un fondo para imprevistos. Si haces esto, la financiación dejará de ser un obstáculo y se convertirá en la herramienta que te impulse a crecer.

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Sigue aprendiendo: cómo obtener la preaprobación para un préstamo hipotecario · préstamo convencional vs. préstamo FHA · explicación de los préstamos DSCR · ¿ cuánto puedo pagar por una casa? · cómo comprar una casa con mal crédito.

Esta información es meramente educativa y no constituye asesoramiento financiero ni legal. Solicitar un préstamo conlleva riesgos, incluyendo la pérdida de su propiedad si no puede pagarlo. Los programas de préstamos, las tasas de interés, los pagos iniciales y las condiciones varían según el país y la entidad financiera, y cambian con el tiempo. Compare las ofertas y consulte con un prestamista o corredor autorizado antes de comprometerse.