Compra y venta de una vivienda

Comprar o vender una casa es una de las decisiones financieras más importantes que la mayoría de las personas toma en su vida. Si lo haces bien, ahorrarás miles de dólares y evitarás errores costosos. Esta guía te acompaña en ambos procesos, paso a paso y en un lenguaje sencillo.

Comprar o vender una casa puede resultar abrumador, y es precisamente entonces cuando se cometen errores costosos. Si te apresuras en el proceso de compra, pagarás de más o no pagarás una cuota que luego te perjudicará. Si vendes sin un plan, perderás dinero. No tienes por qué pasarte a ti.

Esta guía abarca todo el proceso: cómo comprar la casa ideal al precio justo y cómo vender la suya obteniendo el máximo beneficio con el menor estrés. Pasos sencillos, cifras honestas y las trampas que debe evitar.

¿Deberías comprar o alquilar primero?

Comprar no siempre es mejor que alquilar. Si piensas mudarte en unos años, alquilar puede ser más conveniente si consideras los gastos de cierre, el mantenimiento y el costo de una futura venta. Haz tu propia comparación antes de decidirte por una u otra opción .

Cómo comprar una casa, paso a paso

1. Conozca su presupuesto. Calcule lo que puede pagar cómodamente, no el máximo que un prestamista aprobará. Incluya impuestos, seguro y mantenimiento. Comience preguntándose: ¿ Cuánto puedo pagar por una casa?
2. Obtén la preaprobación. La preaprobación por escrito de un prestamista te indica tu presupuesto real y demuestra a los vendedores que hablas en serio. Compara varios prestamistas a través de una plataforma como Mortgage Rate Marketplacey descubre cómo obtener la preaprobación para un préstamo hipotecario.
3. Busque un agente y comprenda el acuerdo. Un buen agente de compradores lo guiará durante las ofertas y la negociación. Tenga en cuenta las nuevas reglas a continuación: probablemente firmará un acuerdo escrito entre comprador y agente antes de visitar las casas.
4. Compra y visita. Céntrate en lo imprescindible y procura no enamorarte antes de la inspección. Estás comprando una decisión, no un sentimiento.
5. Haz una oferta y entrega una señal. Tu oferta incluye un depósito que demuestra tu seriedad, el cual se mantiene en custodia. Aprende cómo funciona en ¿Qué es la señal y cómo funciona?y negocia bien con Cómo negociar al comprar una casa.
6. Contrata una inspección de la vivienda. Nunca la omitas para ganar una puja. Revela lo que oculta el anuncio. Utiliza la lista de verificación de inspección de viviendas para compradores.
7. Tasación y aprobación final del préstamo. Su entidad financiera confirma el valor de la vivienda y formaliza el préstamo. Si la tasación resulta baja, puede renegociar.
8. Cierre. Revise la declaración de cierre, firme, pague los gastos de cierre y reciba las llaves. El desglose completo se encuentra en la explicación de los gastos de cierre.

La versión completa para principiantes, con más detalles sobre cada paso, se encuentra en la guía para compradores de vivienda por primera vez.

Comprender los costos de cierre

Los gastos de cierre suelen sorprender a la gente porque se suman al pago inicial. En Estados Unidos, como referencia, los compradores suelen pagar entre el 2 % y el 5 % del precio de compra en gastos de cierre, mientras que los vendedores pagan entre el 8 % y el 10 % del precio de venta una vez incluidas las comisiones del agente.

Los gastos del comprador incluyen comisiones de préstamo, título de propiedad, tasación e impuestos y seguros prepagados. Los gastos del vendedor se componen principalmente de la comisión, más los impuestos de transferencia, el título de propiedad y cualquier crédito. Ambos recibirán una declaración de cierre unos días antes del cierre con todos los detalles, así que léanla y pregunten sobre cualquier cosa que les parezca incorrecta. Encontrarán información detallada sobre los costos de cierre.

Las nuevas normas de la Comisión que debes conocer

Si usted compra o vende en los Estados Unidos, las reglas cambiaron en 2024 y mucha gente todavía no las entiende.

• Ahora, antes de visitar las casas con un agente inmobiliario, los compradores firman un contrato por escrito que especifica cómo se le paga a dicho agente.
• La remuneración del agente del comprador se negocia, no se da por sentada. Ya no se anuncia en el MLS. Los compradores acuerdan los honorarios de su agente por adelantado y pueden solicitar al vendedor que los cubra en la oferta.
• Por lo general, los vendedores solo son responsables de los honorarios de su propio agente inmobiliario, que suelen rondar entre el 2,5 % y el 3 %, aunque muchos todavía se ofrecen a cubrir los honorarios del agente del comprador como concesión para atraer ofertas.
• Las comisiones totales suelen rondar el 5% o el 6% y son totalmente negociables.

Cómo vender su casa al mejor precio

1. Fija el precio correcto desde el primer día. Es la clave. Si le pones un precio excesivo, la casa se quedará en el mercado y luego se venderá por menos de lo que costaría si le hubieras puesto el precio correcto desde el principio. Utiliza las ventas recientes de propiedades similares, no te dejes llevar por la intuición.
2. Preparación y reparaciones. Solucione los problemas evidentes y elimine el desorden. Las pequeñas reparaciones suelen generar mayores ganancias que costos. Descubra cómo aumentar el valor de su vivienda antes de venderla.
3. Presentación y fotografía. La mayoría de los compradores juzgan su casa primero en internet. Unas fotos limpias, luminosas y profesionales consiguen más visitas y mejores ofertas.
4. Publica tu propiedad y comercialízala. Regístrate en el MLS y en los principales portales con una descripción atractiva. Hoy en día, los compradores encuentran casas principalmente a través de internet.
5. Analice las ofertas y negocie. No se fije solo en el precio, sino también en la solidez financiera, las condiciones y los plazos. La cifra más alta no siempre es la mejor oferta.
6. Gestiona la inspección y la tasación. Prepárate para negociar reparaciones o descuentos, y para justificar el valor si la tasación es ajustada.
7. Cierre el contrato. Firme, pague sus gastos y cualquier pago pendiente, y entregue las llaves.

Si la rapidez es importante, evalúe sus opciones para vender su casa rápidamente al mejor precio.

Aumente el valor de su vivienda antes de venderla

No es necesario hacer una reforma integral. Las mejoras más rentables suelen ser las más económicas: pintura fresca, espacios limpios y ordenados, una buena presentación exterior y arreglar cualquier cosa que pueda parecer problemática a un comprador o inspector.

Las grandes reformas rara vez recuperan su coste total, así que invierta donde los compradores se fijen primero. La lista completa de mejoras que aumentan el valor de su vivienda se encuentra en el artículo « Cómo aumentar el valor de su casa antes de venderla».

Compra de propiedades embargadas y viviendas en dificultades

Las viviendas embargadas o en dificultades pueden ofrecer un descuento, pero conllevan riesgos: a menudo se venden tal cual están, pueden necesitar reparaciones y el proceso de compra difiere de una venta estándar. Pueden ser una buena opción para inversores y cazadores de gangas que se informen bien. Aprenda más sobre el proceso en la explicación del proceso de ejecución hipotecaria.

Errores comunes al comprar y vender (y cómo evitarlos)

• Saltarse la preaprobación. Comprar antes de conocer tu presupuesto real es una pérdida de tiempo y debilita las ofertas.
• Renunciar a la inspección. La forma más rápida de heredar una sorpresa costosa. Consérvelo.
• Comprar por impulso. Enamorarse de una casa puede llevar a pagar de más y a pasar por alto las señales de alerta.
• Poner un precio excesivo al vender es un error. Un anuncio desactualizado te cuesta más que fijar el precio correcto desde el principio.
• Ignora los gastos de cierre. Presupuesta estos gastos con anticipación para que nada te desvíe del camino correcto en la negociación.
• No leer el contrato entre comprador y agente. Sepa exactamente qué le debe a su agente y cuándo.
• Las fotos del anuncio son malas. Los compradores las ignoran. Unas buenas fotos son la forma más económica de marketing que tienes.

Preguntas frecuentes

Da el paso con un plan, no con una simple oración

Comprar o vender una casa requiere preparación. Conozca su presupuesto y obtenga la preaprobación antes de empezar a buscar. Nunca omita la inspección. Fije un precio adecuado y presente su casa correctamente al venderla, y comprenda las nuevas normas de comisiones para ambas partes.

Si haces estas cosas, la decisión financiera más importante de tu vida se convertirá en un proceso seguro y bien organizado, en lugar de una apuesta estresante.

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Sigue aprendiendo: guía para compradores de vivienda por primera vez · explicación de los costos de cierre · cómo negociar al comprar una casa · cómo vender tu casa rápidamente al mejor precio · ¿deberías comprar o alquilar una casa?

Información meramente informativa, no constituye asesoramiento financiero ni legal. Las normas sobre comisiones, los gastos de cierre y los procedimientos de compra aquí descritos se basan principalmente en las normativas estadounidenses y varían según el estado y el país, además de cambiar con el tiempo. Confirme las cifras vigentes y los requisitos locales, y consulte con un agente inmobiliario, un prestamista y, si es necesario, un abogado, antes de tomar una decisión.